□房地产业的问题，只是整个经济机体患病的一个表症，而非病源。解决问题，固然需要应急性的对症下药，但更需要长远性的辩证施治。

　　外资和热钱大举进入中国房地产市场

　　目前，我国房地产开发资金的70%～80%直接或间接来源于银行，而国外开发资金中银行资金一般只占20%。近些年中央的系列调控措施，收紧了房地产业的资金链，迫使开发商把目光转向资本市场和海外市场。直接上市、借壳上市、信托投资公司、各类基金（公募、私募）、发债、外资合资、外资入股、海外投资银行等等，五花八门，日益多元化了。 [外资和热钱大举进中国房地产市场 专家称需限制]

　　一时间，上市成为潮流。例如，2004年至2005年直接上市的房地产企业有：合生地产、富力地产、万科、华发、世茂房产、华润置地、北辰实业等。直接上市要求企业实力强，上市后成为公众公司，要信息公开、财务透明，许多企业做不到，因而选择借壳上市。例如至2006年上半年，有浙江新湖、北京万通、广东粤泰、上海浦庆、中信地产、国美集团、天津万顺等已经或谋求借壳上市，还有多家上市公司愿意借壳给房企。

　　一些不能上市或不愿上市的房企，乃至一些已经上市的，还努力寻求其他融资渠道。例如，房地产投资信托基金长足发展，2004年筹集资金110亿元，比2003年增长近一倍，2005年上半年融资64亿元，2005年底更有人预言，今后几年将有1600亿美元的房地产投资信托基金上市；私募基金也暗流涌动，首创、万通、华远等都在积极运作；万科于2005年中与新加坡政府产业投资公司签约组建了合资公司；中海地产于2005年向境外发行了3亿美元债券（7年期），等等。

　　更为引人关注的是，正当中央加强对房地产业调控的时候，外资改变了长期以来的观望等待、犹豫不决的态度，开始大举进军中国内地的房地产市场。近年来进入的外资机构有：摩根斯坦利、高盛、麦格理（澳）、瑞银、花旗、ING（荷）、美林、瑞星思达（美）、RREEF（德）、华平投资（美）、DIFA（德）、软银亚洲（日）、凯雷投资、凯德置地（新）等，均为国际顶级公司。

　　他们进入的方式，一是直接收购地产物业。如大摩2005年4月出资4亿收购富力集团在北京的一座写字楼，6月出资8.5亿收购上海广场4万平米商业用房，9月又出资9000万美元收购上海世贸大厦，32亿收购上海明天广场；麦格理2005年7月出资38亿收购杭州等9城市的购物中心，8亿元收购上海新茂大厦，9月又以4亿收购上海城市酒店公寓；高盛8.9亿元购入上海百腾大厦；DIFA2005年8月7.2亿收购上海华狮中心。二是入股或合资。如华平投资与阳光100、富力地产、浙江绿城、北京融科开展合作，累计出资10亿美元；美林与北京银泰、南京锋尚分别结成战略合作伙伴关系；瑞星思达与中信合资投资山东地产项目。商务部数据，2005年房地产业外资合作项目2119项，合同金额194亿美元，当年实际利用54.18亿美元。三是注资。如RREEF向珠海“中珠上城”住宅项目注入2.25亿美元；软银亚洲和凯雷投资联合向顺驰注资4500万美元；麦格理、花旗等也都在寻找好项目投资。四是独资。如凯德置地在北京设立开发企业，2005年上半年投资达78亿人民币。五是进入中国的外资银行开展房贷业务。如东亚银行北京分行2005年业务量中，房贷已占30%；永亨、恒生、中信嘉华在广州、上海也开展了房贷业务。花旗银行也于2006年开始介入房贷。

　　进入2007年，外资大举进入中国房地产的趋势仍在继续，并未停止。

　　除了投资机构，海外游资即热钱也纷纷涌入。热钱主要是赌人民币升值，从各种渠道入境后，相当数量进入房地产市场，谋求双重套利。热钱到底有多少，难以彻底搞清，是笔糊涂账。但大数还可以估算。据有关研究，热钱大量涌入始自2003年，当年的数字，有说380亿美元，有说750亿美元；2004年有说600亿美元，有说700亿美元，有说800亿美元，发改委估算是1000亿美元，最高的估算是1132亿美元；2005年，看到的数据是400亿美元；2006年上半年的数据，所见为232亿美元。几年下来累计，低的估算约1300亿美元，高估算为2000至3000亿美元。至去年下半年以前，股市冷清，热钱主要进入房地产。据建设部有关研究，2004年海外热钱投入中国房市至少700亿美元。热钱属短期投机性质，很少进入实业，主要是买房卖房，大进大出。据有人研究，上海市2004年商品住宅销售额2000亿元，其中海外热钱购买占33%（央行金融司的调查为23.2%），2005年一季度进一步达40%甚至更高。2006年下半年后，股市升温，许多热钱又从房市转入股市。

　　据国家外汇管理局2005年底发布，外资在中国房地产市场中的比重占15%。我理解，这里既包括正规的招商引资，也包括热钱。